Aktualności

Kredyt na budowę domu

Własny dom jest marzeniem większości ludzi. Wiele osób uważa, że kwestia jego budowy jest tak prosta jak zakup mieszkania. Czy na pewno? Oto istotne różnice przy zakupie gotowego domu i jego budowie, oraz najczęstsze błędy w załatwieniu kredytu na ten cel.

Wzięcie kredytu na budowę domu często budzi wiele obaw związanych z ilością dokumentów potrzebnych na start. Z czym wiąże się trudność w ich gromadzeniu i wielość informacji, które dotyczą całego procesu. Zauważyłam, że im bardziej klienci są zaawansowani w zbieraniu dokumentacji kredytowej, tym bardziej bywają sfrustrowani. Warto wtedy mieć przy sobie eksperta, który poprowadzi dalej na drodze do nowego domu. 

Dobry biznes plan całego przedsięwzięcia to podstawa. Jeśli ktoś podchodzi do kredytu na budowę domu nonszalancko, opierając się na zdaniu sąsiadów albo machając ręką, że jakoś to będzie, popełnia strategiczny błąd. Najlepiej jest wiedzieć ile i na kiedy będzie potrzebnych pieniędzy, tzn, powinniśmy mieć rozpisane poszczególne transze kredytu, powiązane z harmonogramem budowy. Chodzi o to, aby być wiarygodnym jako partner banku i w partnerstwie z nim stawiać dom. 

 

Dobry kosztorys to znaczy przemyślany kosztorys. Najpierw powinniśmy porozmawiać z firmami budowlanymi i zorientować się w cenach na rynku względem naszego projektu. Na tej podstawie powstanie kosztorys. Potem planujemy okres jaki jest potrzebny, aby wybudować wymarzony dom. Często pytam klientów wyrywkowo o ceny i okazuje się, że w ogóle nie mają orientacji choćby w etapach budowy. Większość myśli, że większość kosztu -  90% - to stan surowy zamknięty. Nic bardziej błędnego. Ta wielkość może być różna i w jej określeniu pomoże doradca. Ale nie tylko w tym. Oto obszary, gdzie jego zdanie będzie pomocne:

- sporządzenie i sprawdzenie kosztorysu, 

- określenie realnych terminów dla etapów budowy, 

- wyznaczenie ilości transzy kredytu na budowę,

- oszacowanie cen za inspekcję budowy, etc. 

Tych elementów jest więcej. Ich porównanie w odniesieniu do oferty kredytów na rynku pozwoli wybrać najbardziej optymalną opcję. 

 

Koszty kredytu różnią się między bankami. Decyduje o tym marża, prowizja. Ważne są również informacje dotyczące tego, jak bank rozlicza transze i ile weźmie za to dodatkowo pieniędzy. Jak bardzo jest elastyczny co do zmiany pozycji między transzami. Wyobraźmy sobie sytuację, że potrzebujemy zmienić pozycje między transzami z powodu przesunięcia terminu wcześniej zarezerwowanego u ekipy budowlanej. Banki mogą robić z tym problemy. Te szczegóły trudno roztrząsać w pojedynkę – tu też potrzebny jest doradca, który podpowie gdzie banki mogą nam doliczyć za dodatkowe czynności. Wyjaśni wszelkie zawiłości, a przede wszystkim nie zarzuci nas ogromem wiedzy, jak to na pewno będzie podczas wizyty w każdym z banków.  Dawkowanie wiedzy o budowie domu na kredyt to sztuka opanowana przez dobrych, niezależnych doradców/ekspertów. 

 

 

 

Jednym z poważniejszych błędów popełnianych przez większość klientów (ok. 80%) przy umowie kredytowej na budowę domu, jest zbyt optymistyczny kosztorys budowy, tzn. robiony na styk. Żaden doradca tego nie rekomenduje. Błąd powstaje w momencie, gdy klient wychodzi od raty jaką chciałby płacić bankowi co miesiąc, wyliczając potem kwotę kredytu, którą warunkuje rata. Nie byłoby w tym nic złego, gdyby na tym etapie nie miał już wybranego projektu – tu koszty generuje metraż. To największy błąd każdego kredytobiorcy. To tak, jakbyśmy kupili ubranie w rozmiarze 36, bo nam się spodobało, po przecenie, chociaż sami nosimy rozmiar większy. Podobnie może stać się z naszym budżetem na budowę. Nie jesteśmy go w stanie naciągnąć biorąc za mały kredyt. Większość z klientów ratuje się wtedy drogim kredytem gotówkowym, którego raty są takie same jako hipotecznego. To w perspektywie czasu gwarantuje problemy finansowe.

 

Żeby temu zapobiec większość banków wprowadziła minimalne kwoty na budowę domu. To oznacza, że nie możemy wziąć mniej kredytu niż np. 2,5 tyś. na M2 powierzchni mieszkalnej. Zatem budując dom 100M2, kosztorys nie może być mniejszy niż 250 tyś zł. Mając już np. fundamenty i mury możemy wziąć tylko 180 tyś na dokończenie budowy, ale cały kosztorys nie może opiewać na kwotę niższą niż 250 tyś. 

 

Kosztorysy są średnio niedoszacowane o 30% kosztów całości. Radzę więc, aby zawsze – o ile mamy zdolność kredytową – wziąć kredyt większy i podzielić go na odrębne transze traktując ostatnią z nich jako wyjście awaryjne. Np., zakładając, że wybudujemy dom 100M2 za 200  tyś. zł., co chcielibyśmy rozłożyć na 4 transze po 50 tyś, warto powiększyć kosztorys do 250 tyś. i założyć uruchomienie dodatkowych 50 tyś. zł w 5 transzy, na wszelki wypadek. Jeśli uda nam się wybudować dom za mniej, wtedy 5 transzy nie musimy uruchamiać. Bank przeliczy nam kredyt na mniejszy niż wnioskowaliśmy, ale będziemy mieć dodatkowe środki do dyspozycji. Jeśli jednak zabraknie nam pieniędzy w trakcie wypłaty kredytu, dobrać ich nie możemy i popadamy w problemy. 

 

 

Pamiętaj:

1) Decydując się na budowę domu musimy wiedzieć, że koszty mogą wzrosnąć. Przy zakupie gotowego domu to ryzyko nie istnieje

2) Czas budowy domu i zaangażowanie jego przyszłych mieszkańców w przedsięwzięcie są dużo większe niż zakup gotowego domu, nawet w stanie deweloperskim; ale oszczędności wtedy są większe.

3) Budowa domu jest szkołą biznesu - musimy ją dobrze zorganizować i zaplanować. Jednym z ważniejszych aspektów planowania jest zabezpieczenie finansowe przedsięwzięcia w kredycie budowlano-hipotecznym.

 

 

 

Brak Komentarzy, Bądź pierwszy!